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无需首付还能倒拿50万装修款……“负首付”买房靠谱吗?

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 近期,有房产中介声称,买房可以做到“零首付”甚至“负首付”。购房人不仅无需付首付,还能倒拿装修款。对于缺乏启动资金的购房者来说,乍一听着实有点心动。

  “零首付”“负首付”买房靠谱吗?背后暗藏哪些法律风险?


无需首付还能倒拿50万装修款……“负首付”买房靠谱吗?
  1.买房不仅不用出首付款,甚至还能“套现”?

  “首付负1万元!没错,不需要首付还能再拿1万元。”近日,在部分社交平台上,记者看到了一些类似的中介销售广告。例如,广东深圳某房产中介接受媒体采访时表示:“房子评估价570万元,但是业主低价卖,卖520万元。你可以在银行贷570万元全款买这套房子,还剩下50万元装修。”

  买房子贷款不仅不用出首付款,甚至还能提前拿到一些钱“套现”。

  广州市荔湾区一名房产中介王先生告诉记者,如果客户提出贷款套现的要求,中介可以协助办理。“这个是超贷,网签报高价。房贷的话也可以买一些零首付,做评估拉高价格,然后就可以贷出来了。”王先生坦言,做法虽然可行,但存在业主是否配合的不确定性。而且,业主配合的原因可能是房屋本身有瑕疵。



  2.“负首付”方式从何而来?

  根据业内人士介绍,“负首付”与“零首付”“低首付”的操作方法类似,一是开发商通过首付分期、返首付等形式减轻购房人首付压力,二是开发商通过做高合同价格,帮助购房人获取更高额度的银行贷款。如果开发商返还的资金超过首付款,或银行贷款金额超过房产原价,“负首付”就“实现”了。

  湖南金州律师事务所高级合伙人、律师邢鑫表示,所谓“负首付”与“零首付”有时还需要借助经营贷的力量。

  邢鑫介绍,所谓负首付或低首付等方式,实际上是中介机构或开发商先替购房者垫付资金,再把购房者“包装”成小微企业主、个体经营者,以此身份向银行申请利率更低的经营性贷款、消费贷款。等贷款发放下来,购房者再拿贷款偿还中介机构或开发商的垫付资金。同时开发商通过做高合同价格向银行申请更高的贷款金额,以实现促进楼盘销售的目的。



  3.“负首付”“零首付”存在诸多风险,购房者需谨慎对待

  有专家分析表示,楼市中所谓的部分“负首付”“零首付”方案,促销宣传都有不少套路,很多属于虚假宣传,看起来似乎是帮购房人缓解了压力,但实际上往往会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为,同时还可能违反按揭贷款的相关规定。

  专家指出,零首付购房也好,房贷转经营贷也罢,这只是换汤不换药,本质都是违规套取、使用信贷资金。

  中介王先生也坦言,如此操作的确将会带来较大的风险,他并不建议客户超贷。“你贷600万,这600万的利息你还是全部要还的,风险挺大的。”

  日前,惠州市惠阳区住建局也印发通知,将在全区范围严查首付贷、返首付、零首付,以及发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。



  邢鑫律师提醒,购房者在购房过程中需提高对地产销售话术、银行贷款策略的辨别能力,对购房策略、合同条款充分调查研读,尤其注意确认付款的主体、时间和违约责任的内容,根据自身实际情况综合判断后量力而行。

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